Orremyr borettslag
Orremyr brl
Romsås

Vann og avløp

Stacks Image 2629
Viktig vedrørende oppussing av bad- og vaskerom
Styret vedtok i mai 2016 en total renovering av alle bad- og vaskerom i Orremyr borettslag.
Styret fraråder på det sterkeste at noen påbegynner noe omfattende oppussing av bad- eller vaskerom nå.
Det vil være meget vanskelige forhold som kan oppstå nå i perioden frem til våtsroms-rehabiliteringen starter hos deg. Som f.eks. gammel breder som begynner å lekke eller streike. Det er viktig å vite at alle beboerne må hele tiden holde sine rør- og vannledninger i orden. Tiden frem til rehabiliteringen er intet unntak.

Vi har egen side med siste nytt om våtroms-rehabiliteringen her

Mai 2017 :
Informasjonen under er ikke oppdatert og gjelder gamle bad- og vaskerom.
Mer oppdatert informasjon blir gitt straks vi kommer i gang med rehabiliteringen.

Viktig

Hvis det ikke er membran i baderom/vaskerom er det forbudt å dusje direkte på gulvet. Vannsøl bør heller ikke forekomme. Dusjing skal da foregå i badekar eller dusjkabinett med sokkel og avløp til sluk.

Hvis du er usikker på om det er membran eller ikke, ta kontakt med en rørlegger og få det konstatert. Romsås vaktmestersentral kan hjelpe deg å få kontakt med rørlegger.
Hvis veggen mellom bad og vaskerom er hel (tett) skal være hjelpesluk eller en åpning nederst på veggen mellom vaskerom og bad, ellers vil ikke eventuell vannlekkasje på vaskerommet nå sluket som ligger på badet. Det kan også brukes en lekkasjestopper.

Vi legger ved en link til Sintef med info om lekkasjestoppere:
http://www.sintef.no/Byggforsk/Nyheter/Bruk-lekkasjestopper---unnga-vannskade/
Stacks Image 2705
Pass opp for rør ved borring og oppussing av baderom. Her er en enkel tegning over bad/vaskerom i 3 og 4-roms leiligheter. Klikk på bilde, for større bilde.
baderom_ror1_330px

Viktig

Det skal også være en åpning oppe på veggen for ventilasjon”Se ventilasjonsside” for å unngå fukt og soppskader. Det er også viktig at avtrekksventilen på badet og lufteluken over vindu på vaskerom er åpne!

I alle blokker går det et vannrør (stigerør)fra kjelleretasje opp gjennom alle leiligheter på vaskerommet bortsett fra toppetasjen. Dette røret er isolert. Denne isolasjonen MÅ IKKE fjernes, da vil røret avgi kondens, som igjen vil renne ned til naboen. Røret må heller ikke bygges inn.

Husk å rengjør sluk og kjøkkenvask

Husk at det også er viktig og holde sluk og avløp rene ved å stake opp både på bad/vaskerom og kjøkkenavløp.
Et tips! Bruk salmiakk en gang hver 14.dag eller en gang i måneden før du legger deg eller reiser bort. Skyll med varmt vann dagen etter eller når du kommer hjem. Husk å rengjør sluk og kjøkkenvask

Husk å rense sluket
Tette sluk og vann på avveier kan forårsake stor skade i leiligheten og på bygningen. Styret i Orremyr borettslag mener mange ikke tenker over viktigheten av å holde sluk og avløp åpne.

Ikke glem dette

Svært få beboere har fokus på dette. Som regel tilkalles rørleggeren når det er full stopp og vannet ikke renner som det skal. Et jevnlig vedlikehold og ettersyn ville nok kunne spart både borettslaget og beboerne for mye frustrasjon og unødvendige utgifter.

Mangle sluk å passe på
Sluk og avløpsrør forbindes kanskje først og fremst med kjøkkenet og badet. På badet er hovedproblemet sluk som er tette. Da vil vannet kunne stå i gulvet og gjøre skade nedover og naboen under får fuktflekker i tak og vegger.

Kjøkkenrør mest utsatt
Tette avløpsrør på kjøkkenet utgjør den største utfordringen i dag:
- Og det skyldes først og fremst ar mange flere nå bruker mye olje og fett i matlagingen og at dette helles ned i avløpsrørene. Til slutt vil fettet stivne i røret og du får en blokkering.

Serviceavtale eller "gjøre det selv" ?
Å få fagfolk til å foreta vedlikeholdet og åpne tette sluk og rør kan være smart, selv om moderniseringen av baderom og kjøkkenløsninger har gjort det lettere for vanlige folk både å rense sluk og åpne rør.

I Orremyr borettslag er det imidlertid fortsatt først og fremst opp til hver enkelt beboer å sørge for dette vedlikeholdet.

Vaktmestersentralen hjelper til
Romsås vaktmestersentral kan bistå dersom noen av beboerne får problemer.

Ikke bruk plumbo-pulver !
Ikke bruk plumbo i pulverform for å åpne tette rør! Dersom dette ikke skylles godt nok ut, kan pulveret forsteine seg og tette røret helt. I tillegg kan kaustisk soda gi en stakkars vaktmester eller rørlegger en ubehagelig overraskelse når han senere skal åpne rører. Bruk eventuelt flytende avløpsåpner.

Vedlikehold av sluk og avløpsrør
Et jevnlig vedlikehold av sluk og avløpsrør lønner seg på sikt.
Vedlikehold av sluk i boligen er den enkelte beboers ansvar, men styret kan minne om viktigheten av dette vedlikeholdet for eksempel gjennom infoskriv eller på nettsiden.

Sluk på bad bør sjekkes og renses hver tredje måned.
Vannlåser på kjøkken, servant, vaskemaskin og andre tappesteder bør renses halvårlig.
Husk å etterstramme muttere på plastvannlåser. Disse er i bevegelse på grunn av temperaturforandringen med kaldt og varmt vann.
Spesielt kjøkkenvannlåsen utsettes for påkjenninger som søplebøtter som presses inn i skapet sammen med andre kjøkkenartikler som står i dette skapet.

Forekomst av sølvkre, sjenerende lukt og fuktflekker kan være tegn på at sluket er tett.
Gjør det til en vane å tørke over sluket etter å ha dusj et for å fjerne hår og annet avfall.
Sluk på bad skal være lett tilgjengelig, ikke plasser gjenstander som er vanskelige å flytte på over sluket, for eksempel badekar eller tørketrommel.
Unngå å bruke plumbo i pulverform, bruk heller en flytende variant. Plumbopulver kan bli sittende i avløpsrøret og til slutt forsteine seg.
Invester i en sugekopp eller vakuumpumpe. Det er et effektivt hjelpemiddel når sluket eller røret er tett.
Oppvaskbørste og oppvaskhansker er fine arbeidsverkrøy når man vedlikeholder sluk.

Egenandeler ved vannskader

Egenandeler ved vannskade der borettslagets bygningforsikring gjelder.

Spørsmål
I borettslaget vårt har vi nettopp oppdaget en vannskade. En oppvaskmaskin har gjennom lengre tid hatt en lekkasje, noe som har ført til omfattende skader på bygningskropp og i leiligheten under. Skadene dekkes heldigvis av borettslagets bygningsforsikring, men styret er litt usikre på hva vi gjør med egenandelen. Kan borettslaget kreve at andelseier som eier vaskemaskinen dekker egenandelen?

Advokaten svarer
Ved en forsikringsskade plikter forsikringstaker, her borettslaget, å betale egenandelen til forsikringsselskapet. Boligselskapet har imidlertid i visse tilfeller mulighet til å kreve dette utlegget refundert fra andelseier. Det må da foreligge et rettslig grunnlag.

Et slikt rettslig grunnlag for å kunne pålegge andelseier å betale egenandelen, finnes i borettslagsloven §§ 5-13 og 5-15. Bestemmelsene fastsetter reglene for når en andelseier er erstatningsansvarlig overfor borettslag eller andre andelseiere for skader som skyldes at andelseier ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt. Har andelseier erstatningsansvar, skal borettslaget og andre andelseiere holdes skadesløse, noe som igjen innebærer at andelseier kan pålegges å betale egenandelen dersom vedkommende ønsker å benytte seg av borettslagets bygningsforsikring. Bestemmelsene om andelseiers erstatningsansvar i §§ 5-13 og 5-15 bygger på den såkalte «kontrollansvarsregelen». Dette er et objektivisert ansvar som innbærer at andelseier hefter dersom skaden kan tilbakeføres til manglende vedlikehold som ligger innenfor hans såkalte kontrollsfære. Det kreves altså ikke at andelseier har handlet uaktsomt. Han blir bare fri for ansvar dersom han kan godtgjøre at det manglende vedlikeholdet skyldes; en hindring, som ligger utenfor hans kontroll, som han ikke kunne forutse og som han heller ikke kunne unngå eller overvinne. Alle fire vilkårene må være oppfylt for at andelseier skal fritas for erstatningsansvaret.

Uten at jeg skal gå for mye opp i detaljene, følger det av dette at andelseieren vil være ansvarlig for de aller fleste praktiske tilfeller av skader som skyldes vedkommendes mangelfulle vedlikehold og således også for eventuell egenandel. Når det gjelder ansvar for vedlikehold av egen oppvaskmaskin og rørledninger tilknyttet denne, følger det av borettslagsloven at dette hører inn under andelseiers vedlikeholdsansvar. Det må imidlertid påpekes at forholdende kan være regulert på annen måte i det enkelte borettslag, for eksempel gjennom vedtektene. Det er også viktig å påse at like tilfeller behandles likt. Har borettslaget hatt den praksis alltid selv å betale egenandelen, vil det kunne anses som brudd på likhetsprinsippet plutselig å kreve denne betalt av andelseier.
Advokat
Bente Lauritzsen